LA SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER – SCPI

Avoir des parts dans une SCPI est un investissement via une société civile et non directement dans des biens immobiliers. Vous n’achetez plus un appartement à 100.000 euros ; vous achetez 100 parts à 1.000 euros d’une société. Cette société, la SCPI, pèse généralement plusieurs centaines de millions voire milliards d’euros d’immobilier à travers plusieurs dizaines d’immeubles habituellement inaccessibles à l’investisseur particulier de part leur nature et le montant d’investissement nécessaire.

La SCPI reçoit obligatoirement un visa d’exercice délivré par l’Autorité des Marchés Financiers, et est régulièrement auditée afin de protéger l’épargnant.

Les ordres d’achat et de vente de titres sont centralisés puis traités une fois par mois par la société de gestion de la SCPI. Dans l’absolue majorité des cas, les demandes sont honorées sans carence ce qui permet de gagner plusieurs mois sur une transaction immobilière classique.

Les parts de SCPI sont prises en compte dans le calcul de l’IFI et dans le calcul des revenus du foyer. Il est aussi tout à fait possible d’y souscrire en bénéficiant de l’effet de levier de l’emprunt bancaire. En somme elles sont considérées comme de l’immobilier à part entière, bancairement comme fiscalement.

Une gestion all-inclusive

En souscrivant à des parts de SCPI, vous intégrez une société dont le patrimoine est uniquement composé d’immobilier et d’un bout de trésorerie. Des assemblées générales sont organisées. Vous aurez un droit de vote et un droit de regard sur les actions en cours en fonction du nombre de parts détenus. En revanche, vous n’êtes pas obligés d’y assister.

La société de gestion d’une SCPI gère l’ensemble des actions à mener dans la vie courante de la SCPI :

• Fixer et tenir un axe d’investissement pour la SCPI,
• Rechercher des investisseurs,
• Acheter des immeubles qu’elle juge prometteurs pour son objectif,
• Revendre ceux qui ne le sont plus ou qui proposent une belle plus-value,
• S’occuper de la gestion des locataires et des travaux,
• Gérer les contraintes légales et fiscales propres aux achats réalisés.

Vous n’avez donc besoin que de votre téléphone, d’un accès à internet et de votre conseiller en gestion de patrimoine favori pour gérer chacune des étapes de votre investissement.

Un complément de revenus

Une SCPI propose usuellement une rentabilité comprise entre 4 et 7% par rapport au prix de la part, ce qui est plus qu’honorable pour de l’immobilier de rendement. Elle ne recherche généralement pas une revalorisation significative de son prix de part mais une stabilité du revenu versé ; nous sommes sur une gestion dite “bon père de famille”.

Certaines SCPI vous offriront aussi une possibilité de réinvestir automatiquement vos revenus en nouvelles parts et/ou d’investir régulièrement un montant fixé en amont. Ces options permettent un effet de capitalisation tout en vous simplifiant l’épargne. Elle est pas belle, la vie ?

Le ticket d’investissement

Une part dans une SCPI coûte quelques centaines d’euros. Vous pouvez donc commencer à investir petit à petit contrairement à l’achat d’un bien immobilier qui représente un engagement de plusieurs centaines de milliers d’euros d’un seul tenant (souvent aussi associé à une contrainte bancaire).

De la même manière, si vous souhaitez récupérer une partie du capital investi, vous n’avez qu’à revendre quelques titres équivalents au montant souhaité. Ainsi, vous n’aurez pas besoin de revendre votre bien en sa totalité (avant de devoir racheter un lot plus petit et repayer des frais de notaire).

La nature même de fonctionnement de la SCPI pourra déplaire à certains investisseurs. Les avantages que certains (moi le premier) y trouvent pourront évidemment être perçus comme des défauts pour d’autres.

Absence de possession directe

L’investisseur en parts de SCPI possède des titres de propriété de parts sociales d’une société possédant un vaste parc immobilier. Si la propriété sur la chose est réelle, légale et tangible, l’investisseur ne possède pas pour autant les clés de la société ou même d’un de ses appartements.

Cette propriété moins apparente, palpable, pourra rebuter des investisseurs peu à l’aise avec les produits financiers.

Investissement mutualisé, reponsabilité proratisée

Par votre investissement en parts de SCPI, vous représentez un droit de vote proportionnel au capital de la société que vous possédez. Comme une SCPI pèse généralement plusieurs centaines de millions d’euros, il est fort à parier que vous ne soyez qu’extrêmement minoritaire.

Aussi si votre abstention de vote à l’assemblée générale n’est pas tragique pour le bon fonctionnement de la structure, votre vote n’a que peu de chance d’influer la gestion ou l’orientation stratégique de la SCPI. L’investisseur ne possède donc qu’un contrôle relatif sur le déroulement de son parc immobilier indirect.

Gestion de bon père de famille

La SCPI étant un produit réglementé ouvert aux investisseurs non-initiés, la société de gestion a le devoir de gérer son patrimoine en bon père de famille (formule consacrée patrimoniale, fiscale et juridique). Aussi la SCPI est un produit qui cherchera avant tout une regularité de son rendement, ainsi qu’un faible aléas de valorisation de son parc immobilier.

Conséquemment, si le rendement cible est quasi-systématiquement atteint et même souvent dépassé, on restera toujours loin des “hauts-rendements” qui peuvent exister dans l’immobilier ; soit en rénovant en profondeur un bien, soit en achetant en petite province, soit encore en spéculant sur la revalorisation importante d’un lot spécifique.

Les titres d’une SCPI sont aisément éligibles au démembrement de propriété, et ce dès la souscription (on parle alors de démembrement ab initio).

Cette aisance du démembrement ainsi que la nature même des parts sociames de SCPI permettent dès lors la mise en place sur option de montages optimisant simples et performants, selon la situation et les objectifs de l’investisseur.

• Un investisseur fortement imposé sur ses revenus et/ou exposé à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, pouvant prévoir une perte de revenus à terme, pourra habilement investir en nue-propriété de parts de SCPI.
• Un dirigeant de société possédant un surplus de trésorerie pourra optimiser son impôt sur les sociétés en achetant de l’usufruit de parts de SCPI.
• Une famille pourra anticiper ab initio et sans frais, une transmission et un partage d’un patrimoine entre ses enfants tout en conservant l’entièreté des revenus. C’est une solution de famille d’une simplicité et d’une élégance redoutables, permet d’éviter la traditionnelle et complexe gestion des indivisions post-successorales ainsi que les frais de succession afférents.

Si les SCPI sont toutes de droit français, certaines vont faire le choix d’investir à l’étranger, voire uniquement à l’étranger. Ces investissements sont très généralement cantonnés à la zone Euro, d’où leur nom, mais vont parfois au-delà (Europe de l’Est ou du Nord, Royaume-Uni, Canada…) pour certaines SCPI .

Cette option présente un double avantage significatif :

• Une meilleure rentabilité locative générale, de par la survalorisation chronique de l’immobilier français,
• Une fiscalité plus avantageuse, car la France est la championne du monde de l’imposition.

En effet, les revenus immobiliers sont traditionnellement fiscalisés où ils les immeubles se situent. Investir dans une SCPI à l’étranger évite donc l’imposition française et surtout ses 17.2% de prélèvements sociaux.

La société de gestion s’occupe de toutes les formalités fiscales à l’étranger et retient cette imposition sur les loyers perçus. Si l’investisseur doit déclarer ses revenus en France, ils n’y subissent qu’un simple frottement fiscal – de l’ordre de quelques pourcents d’impôt. Ce frottement tient aux complexités fiscales françaises qu’il serait fastidieux de décrire ici : les mécanismes du “crédit d’impôt équivalent” et du “taux effectif” en fonction de l’origine géographique des revenus.

Les SCPI peuvent avoir recours à l’ensemble des dispositifs d’incitation fiscale immobiliers :

• Le Pinel-Denormandie,
• Le Malraux,
• Le Déficit Foncier.

Comparativement à leurs pendants en investissement immobilier direct, on pourra y transposer tout particulièrement certains avantages des SCPI.

Un avantage fiscal à la centaine d’euros près

Investir à travers une SCPI fiscale vous permet de ne plus être limité à la recherche du bien parfait, à la fois en terme d’investissement et de valeur défiscalisante. Si vous mettez la main sur le bien de vos convoitises et que celui-ci est moins cher que votre objectif fiscal, vous pourrez toujours compléter votre investissement défiscalisant avec quelques parts de SCPI.

Mais, comme il est très rare de tomber sur le bien idéal qui permet de défiscaliser le montant souhaité, il est possible de coupler ces lois immobilières avec une solution complémentaire : les SCPI fiscales.

Maîtriser le terme de son investissement

Une SCPI fiscale a une durée de vie de 16 ans avant de s’auto-liquider et de rembourser ses investisseurs. Il n’y a donc plus à se questionner quant à la nécessiter de garder le bien en location ou de le revendre en même temps que tout le monde.

Maîtriser parfaitement la date d’effet fiscal

Facture des travaux pour le Déficit foncier, leur réalisation effective pour le Malraux, ou livraison du bien pour les Denormandie-Pinel… sont des dates qui font foi pour l’attribution de l’avantage fiscal.

Il est complexe de maîtriser parfaitement la date d’applicabilité de votre avantage fiscal. Très souvent, il n’est pas de votre ressort et dépend de la bonne avancée des travaux. Avec la SCPI, il n’y a pas ces problèmes ; il s’agit d’une date pleinement maîtrisable : votre date de souscription !

Bonus : Récupérer un bien pour son usage propre

Ce n’est jamais un objectif recherché initialement, mais de belles histoires peuvent néanmoins en découler.

Au moment de la revente des immeubles de la SCPI par la société de gestion, il est possible de se positionner sur l’achat d’un appartement spécifique. C’est assez sympa quand la SCPI met en vente un appartement qui nous plaît sur la Côté d’Azur, surtout si on est à six mois de la retraite.

Des fois, le hasard fait bien les choses.