Les Groupements Fonciers – GFF / GFI / GFV / GFA

Les Groupements Fonciers ont été créés dans les années 1950 afin d’éviter le démantèlement de propriétés, et la revente à l’étranger, des propriétés agricoles et viticoles françaises, ainsi que pour faire perdurer l’entretien des massifs forestiers du Territoire. C’est parfois le cas lors d’une succession. Les Groupements Fonciers ont généralement une origine familiale.

Il existe à ce jour quatre natures de Groupements Fonciers :

• Le Groupement Foncier Forestier (GFF) : sa raison d’être est d’améliorer la conservation ou la gestion de massifs forestiers. Ils ont un objet strictement civil, assorti d’un plan de gestion sur 15 ou 30 ans, et ne peuvent donc pas transformer l’exploitation en activité purement commerciale.
• Le Groupement Foncier d’Investissement (GFI) : Cousin direct du GFF dont il reprend les grands principes, le GFI est un vecteur d’investissement forestier agréé par l’Autorité des Marchés Financiers. Il offre une liquidité accrue de part sa taille et sa trésorerie courante ainsi qu’une diversification géographique accrue, en contrepartie de frais de gestion plus importants.
• Le Groupement Foncier Agricole (GFA) : son objectif est de créer ou conserver des exploitations agricoles. Les terres sont données à bail à un exploitant agricole, usuellement sur une durée minimale de 18 ans. Des paiements du loyer en nature, produits de l’exploitation, peuvent être prévus au bail, notamment pour les GFA à vocation locale – circuits-courts.
• Groupement Foncier Viticole (GFV) : son objectif est de posséder des vignobles de qualité. La gestion de l’exploitation est faite par des viticulteurs professionnels via un bail à long terme, comme dans le cas des GFA.

À l’exception du GFI pouvant faire l’objet d’un appel public à l’épargne, les autres typologies de GF sont limités légalement à 150 sociétaires au maximum, renforçant le côté intimiste de leur fonctionnement.

Les Groupements Fonciers ont un fonctionnement globalement identique à celui des SCPI. Une société de gestion spécialisée récolte les fonds des investisseurs, acquiert puis entretient sur le long terme des forêts ou bien des terres agricoles ou viticoles.

L’activité des Groupements Fonciers est limitée à leur objet social, restrictivement très simple par nature. Les sociétés de gestion doivent, pour les GFF/GFI recourir à un plan simple de gestion agréé par l’organisme de tutelle du groupement détaillant les objectifs d’entretien et d’exploitation des ensembles fonciers sur 15 ans, pour les GFA/GFV mettre à bail à long terme (18 ans et plus) auprès d’un exploitant professionnel. Cela minimise les risques de perte en capital et permet l’obtention d’avantages fiscaux.

Les Groupements Fonciers ne peuvent pas recourir à l’emprunt. Leur financement se fait donc obligatoirement par des apports en capital d’investisseurs avertis.

La société de gestion remet chaque année aux investisseurs un rapport complet de gestion, les comptes annuels du groupement ainsi qu’un Imprimé Fiscal Unique, indiquant les montants à reporter sur la déclaration de revenus des investisseurs afin de sécuriser l’obtention des avantages fiscaux et la bonne déclaration des revenus agricoles associés au Groupement Foncier.

La rentabilité des Groupements Fonciers est faible à très faible en cours de vie. Pour les groupement forestiers, elle se situe autour des 1 à 3% annualisé avec des distributions cycliques (souvent deux années sur trois) fonction des coupes puis ventes de bois. Pour les groupements agricoles et viticoles, la rémunération est définie par le cours local du fermage, souvent autour des 1% annuels. Les rentabilités de ces groupements grimpent en revanche significativement lors du versement de revenus en nature ; généralement autour des 6%.

L’objectif de ces investissements est de rechercher une plus-value lors de la revente des participations. Plusieurs éléments peuvent favoriser la hausse de leur valeur :

• Une offre non-extensible voire baissière, et demande en perpétuelle hausse,
• L’augmentation régulière et durable du prix du bois pour les GFF (3% par an en moyenne depuis 1997, malgré les crises financières et les tempêtes),
• La réputation du vignoble et l’augmentation régulière de la demande viticole de qualité pour les GFV,
• L’entretien du marché secondaire, pour les avantages fiscaux à l’achat,
• Le suivi de l’inflation, le foncier étant l’élément de référence du pouvoir d’achat.

Depuis quelques années on peut aussi considérer, pour les groupements forestiers, les spéculations se créant concernant la « fiscalité carbone ». De manière simplifiée, un GFF/GFI n’est effectivement qu’une société ayant peu d’employés et gérant beaucoup de forêts. Cette société “absorbe” donc d’avantage de carbone qu’elle n’en génère, et a donc un quota-carbone (un « droit à polluer ») à revendre aux sociétés pollueuses.

Un placement atypique

Les Groupements Fonciers représentent des placements à long terme atypiques. Ils sont liés à la terre, à un savoir-faire et non aux marchés financiers ou à des politiques immobilières. C’est une opportunité pour diversifier vos investissements et le risque associé. Produit atypique dans l’univers de la gestion de patrimoine, il ne peut être possédé que par une personne physique et jamais par une société (à l’exception des banques, assurances, certaines associations, ou bien encore la SAFER).

Ces placements ont un risque limité. Le foncier lui-même toujours une valeur intrinsèque, évoluant avec l’inflation, même une tempête peut raser les forêts, si la qualité de l’exploitation peut être amené à décroître, ou le vignoble à perdre en réputation.

Une particularité concerne les GFV. La rémunération annuelle se fait généralement en bouteilles (on peut aussi choisir une rémunération en numéraire). Cela permet de créer une cave de qualité si l’on choisit bien le vignoble dans lequel on investit.

Des avantages fiscaux

L’intérêt des Groupements Fonciers n’est pas en principe dans leur rendement. Ce sont plutôt les avantages fiscaux liés aux Groupements Fonciers qui peuvent être intéressants. Ils sont variables selon le type de GF et votre situation personnelle.

L’État accorde ces incitations fiscales afin d’accomplir (ou plutôt de faire accomplir par la société de gestion avec les fonds des investisseurs) sa mission de conservation et d’entretien les territoires ruraux à moindre coût. Ces avantages fiscaux, de part leur régularité fiscale de long-terme et leur limite d’intérêt temporel pour l’investisseur, couplés à la limite quantitative du foncier disponible, assurent l’entretien d’un marché secondaire significatif et récurrent.

1- Une réduction d’impôt sur le revenu à l’acquisition

Investir dans un Groupement Foncier peut permettre d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 18 à 25% en contrepartie d’une engagement de conservation de l’investissement pendant six années.

2- Des avantages successoraux notoires

Les Groupements Fonciers représentent une solution avantageuse lors d’une transmission. Sous conditions de détention pour le donateur comme pour le donataire, les groupements bénéficient, sur leur valeur vénale de foncier effectivement possédé, de 75% d’abattement jusqu’à 300.000 euros, et 50% d’abattement au-delà sans limite de valorisation.

3- Une quote-part allégée à l’IFI

Ce placement offre aussi un abattement partiel, voire total, de valorisation pour le compte de l’IFI sur la valeur vénale de foncier effectivement possédé. L’abattement est de 75% jusqu’à 101.897 euros, et de 50% au-delà.